I beni immobili (vale a dire i terreni, ed i beni che sono permanentemente incorporati od ancorati al suolo) hanno un regime di circolazione diverso dai semplici beni mobili.
Per gli atti che li riguardano infatti il legislatore prescrive a pena di nullità la forma scritta.
Un semplice atto scritto pertanto, a' sensi dell'art.1350 del Codice Civile è sufficiente a causare il passaggio di proprietà a favore dell'acquirente, nell'istante in cui viene sottoscritto.
Tale passaggio tuttavia, fino a che non venga TRASCRITTO nei pubblici registri immobiliari, non è di per sè opponibile ai terzi.
In sostanza ha effetto solo tra le parti contraenti, e non verso l'ordinamento giuridico o terzi estranei al contratto. Un creditore ad esempio, potrà pignorare ed agire esecutivamente sul bene del venditore.. anche se questi lo abbia già "venduto" all'acquirente con una semplice scrittura privata, proprio perchè questa non è a lui opponibile.
Ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari è invece richiesta la forma dell'atto pubblico ovvero della scrittura privata autenticata.
In sostanza, affinché l'atto di trasferimento di beni immobili possa produrre effetti nei confronti dell'ordinamento giuridico, della collettività e di tutti i terzi è richiesto il controllo del Pubblico Ufficiale, quale è appunto il Notaio, che controlla che l'atto abbia tutti i requisiti di legge, che sia conforme all'ordinamento, che risponda alla reale volontà delle parti, che sia regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio e che abbia scontato tutte le prescritte imposte.
La scelta del legislatore a ben vedere è lungimirante. Fino a che le parti agiscono nelle loro rispettive ed esclusive sfere giuridiche, sono libere di "rischiare".. e di redigere una scrittura che può anche essere imperfetta od incompleta.
Quando tuttavia la scrittura deve diventare parte dell'ordinamento giuridico e diventare opponibile anche a terzi, è richiesto l'intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale ne controlla sotto la sua responsabilità la validità e la conformità all'ordinamento.
In tale momento infatti entrano in gioco interessi che non sono disponibili dalle parti, proprio perché coinvolgono la generalità dei cittadini e tutto l'ordinamento giuridico, e proprio per questo è richiesto l'intervento del Notaio.